郑博仁律师谈加州修订SB939：COVID-19小商业可终止租赁不承担违约义务

城市新闻5月26日帕萨迪纳报道，加州立法机构5月22日投票通过一项法案。经修订，SB 939暂停了商业业主在新冠疫情紧急状态期间，针对小企业及非营利组织的商业逼迁，而且小商业将可以与其业主重新针对现行租约进行修改，若30内无法达成协议，租客将可终止租约，这一修订将对加州的商业业主产生巨大的冲击。该法案将一直持续到2021年底，或紧急状态结束后两个月，以较晚者为准。

据悉，该法案以5-1票通过参议院司法委员会，参议员Brian Jones (R-桑蒂) 表示反对。Maria Durazo (D-洛杉矶)， Lena Gonzalez (D-长滩)， Hannah-Beth Jackson (D-圣塔芭芭拉)，Bill Monning (D-卡梅尔), 及Bob Wieckowski (D-弗里蒙特) 均支持该法案。 SB 939将允许小商业与其业主修改现行租约，以应对新冠疫情所造成的经济影响。包括酒吧、餐厅及咖啡馆等商家，可与房东重新协商租约，如果其收入因疫情限制而损失了40％，并且由于社交距离要求而导致运力下降的话，且房东与租户在30天内不能达成新的租赁协议，则租户可以终止租赁，而不会受到任何处罚。

根据该法案，SB 939的租约重新谈判规定条款，将不适用于公有制企业或公有制企业旗下企业。相反，这些修订只针对需要立即被救济的小型企业和非营利组织。SB 939法案如果最终通过，根据法规，加州的所有企业和非营利组织将不得被逼迁。有代表南加州众多名牌企业的知名审判出庭律师郑博仁（Paul P. Cheng, Esq. ）就针对该法案，做出以下分析解读：

SB 939主要内容规定，加州参议院修改了SB 939法案，建议在《加州民法典》中增加第1951.9节。SB 939法案具有两个基本目的：（1）为商业租户提供免受驱逐的附加保护 (Section 1)，禁止商业逼迁；（2）为某些商业租户提供重新协商其租约的权利，如果未能与房东在疫情中达成新的租约谈判，可以暂停终止租赁，不需支付租金损失以及承担任何违约义务(Section 2)，以此将早前法案规定的暂停商业逼迁的内容更进一步扩大化。

SB 939针对的适用者。第1节（驱逐保护）适用于“商业不动产承租人，包括商业或非营利组织。” 郑博仁律师(Paul P. Cheng, Esq.)提醒，该节并未具体划分出任何特定规模的商业租户，并且似乎适用于所有“商业租户”（与第2节中定义的“商业租户”有所区别，但范围有所限制）。尽管最近的许多条例将大型跨国公司排除在其范围之外，但该拟议修正案并未包含此类例外。提议的SB-939的第2节适用于“商业租户”，第2部分将其定义为主要在加州运营且主要业务是小型企业（未定义）或饮食店（未定义）的企业，娱乐场所（未定义）或表演场所（未定义）。

此外，商业租户还必须：（1）与州或地方政府的居家避疫(Shelter-in-place)，或与2019年同月相比，经历了至少40%的月收入下降，（2）如果是饮食场所，娱乐场所或表演场所，则由于保持社交距离从而导致运营下降25％或更多; （3）受防止疫情传播的相关规定的影响，该规定与shelter-in-place生效前相比，对其业务造成了财务损失(财务标准)。本条亦不适用于任何上市公司或由上市公司拥有，或与上市公司有关联的公司。

SB 939通过会有什么影响？第1节：将禁止在公共卫生紧急状态未决期间，业主采取任何行动终止任何租约，或以其他方式尝试驱逐商业租户。如果租户在公共卫生紧急状态期间的任何或全部月份内未支付租金，租金应在紧急状态结束后的12个月内被付清，除非有另行协议规定，房客可在紧急状态结束后12个月以后才支付未付租金。另外，在紧急状态下房客欠下的应缴的未缴租金，也不能作为日后驱逐房客的法律依据。另外，针对紧急状态下的未交租金，房东也不能收取任何罚金。例如，如果假设紧急状态将在2020年6月30日结束，那么租户将规定必须在2021年5月31日之前偿还他们可能没有支付的四（4）个月的租金。

第2节：允许符合条件的租户与其房东进行诚意协商，修改相关的租约要求，无论租约上剩余的期限如何，均应根据其确认的租约条款发出通知，以发誓证明其符合财务标准，并声明商业租户希望获得的修改（谈判通知）。因临时安置令而被被迫停业或被要求延期开业的商户，不需要提供财务准则。如果双方在房东收到谈判通知后的30天内，仍无法达成协议，在此之后的10天内，商户有权可以通过书面通知房东终止租约，无需对未来的租金、费用或其他可能到期的费用承担任何违约责任。商户只需要支付之前到期的租金，金额不超过以下规定金额: （1）在与COVID-19相关的法规颁布期间，产生的过去到期租金的最长三个月的租金额(或少于实际未付的金额)，以及（2）在与COVID-19无关的时间内发生和未支付的所有租金(截至终止通知(支付)日期) 。

租金应在终止通知发出后12个月内支付给房东。租客须于收到终止租约通知书后14天内迁出。在收到终止通知后，租赁和任何与租赁相关的第三方担保也将终止，不再具有强制力。因此，以2020年6月30日为例，如果该租户在2020年7月1日立即向房东发送通知，则租户可以在2020年8月1日起终止其租约，并且对不超过3个月的未交房租，不需付追索责任。如果通过，SB 939什么时候生效?由于SB 939是一项紧急法令，一旦立法机关通过并经州长批准，将立即生效。

如果通过，新的民法条例1951.9还将生效多久?第1节(驱逐)：在州长于2020年3月4日宣布的紧急状态期间仍然有效。第2节(协商/终止)：将在2021年12月31日或宣布的紧急状态结束后2个月之前失效，以较晚的时间为准。例如: 基于2020年6月30日的日期，承租人可以在2021年12月31日前以最小追索权终止租约。如果通过，作为房东，我是否有义务将本民法条例1951.9告知房客？是的。业主必须在本条生效之日起30天内，向租户发出书面通知，说明第1条节对商业不动产租户的驱逐保护。如果获得通过，《民法条例1951.9》是否将优先适用现行的暂停驱逐令？

第1款并不优先于禁止相同或类似行为的任何地方法令，或对本节所禁止的相同行为施加更严厉的惩罚。

郑博仁联合律师事务所中文服务部门，中文热线:626.570.8888/邮箱: [email protected]预约咨询。

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